這裡開始記筆記關於加州房地產的常識, 美國屬聯邦制, 房地產歸州政府管理因此各州規定有所不同, 這裡寫的僅加州適用.
在房地產過戶時必須決定產權所有人, 最簡單的就是單獨擁有(Severalty), 包括單身男女, 已婚男女的個人財產. 另一種形式就是共同擁有(Co-ownership), 這部份比較複雜.














  父母子女, 夫妻
兄弟姊妹, 朋友
夫妻
Equal Interest + Right of Survivorship Joint Tenancy Community Property with Right of Survivorship
Equal Possession Tenancy in Common Community Property

右欄名稱為夫妻關係才適用, 因為跟中間欄的意義相同, 所以大部份在Title Report上還是以Joint Tenancy跟Tenancy in Common比較常見.


如果A, B, C三人使用Joint Tenancy方式共同擁有, 表示三個人擁有產權各三分之一, 這種形式的特點之一就是權利均分, 不可以指定誰佔多少百分比, 一定要一樣.
萬一有一天A昇天了, A的部份自動轉為B跟C的. 兩個人變成各二分之一.

如果A, B, C三人使用Tenancy in Common方式共同擁有, 就可以指定A佔50%, B佔30%, C佔20%任何不同的比例.
萬一哪天A昇天了也跟B, C沒關係. A的繼承人來繼承A所遺留的部份.

接下來以各種情況再詳細解釋兩種的差異.
如果A, B, C三人的關係是父, 母及子女關係, 也都是各三分之一. 萬一A先走一步, 如果A之前沒做生前信託, 另外A還有一點債務未還.

假設房產是Joint Tenancy方式共同擁有, 這時候不用做Probate(法院進行遺產認證), A的部份自動轉給B跟C. A的債務也不需要從房產裡扣抵.

假設房產是Joint in Common方式共同擁有, 這時候可能要做Probate, 通常法院進行遺產認證曠日費時, 還要被收房產現值的一定比例做為手續費, 然後A的部份要扣掉債務先歸還給債權人, 留給B跟C的可能已經少了一大半.

另外在稅務上也有差別. 如果這棟房子成本是40萬, 在A昇天的時候增值為100萬, B昇天時增值為120萬.
如果是Joint Tenancy, A昇天時B跟C都不用繳遺產稅, B昇天時C還是不用繳遺產稅, 但等到C昇天時, 如果房產已經增值變200萬, C的繼承人就必須付(200-40)的增值稅.

如果是Tenancy in Common, A昇天時如果每人有50萬的遺產稅免稅額, 他的部份的增值稅這個時候是(100 - 40)/3 = 20萬再乘當時的稅率. 100萬的三分之一是33萬三千, 其中16萬6給B, 16萬6給C, 因為低於50萬所以免遺產稅.
等到B昇天時, B的部份是40萬(房子已增值成為120萬)再加從A得到的16萬六千, 等於60萬給C, 已經超過50萬, 所以C要付10萬的遺產稅.
至於等到C昇天時, C的繼承人的增值稅就有三段, 自己那部份的成本還是40/3=13萬三千, 從A得到的那部份因為已經繳過增值稅, 所以現在成本是16萬六千, 從B得到的部份的成本是50萬, 所以總成本是80萬, C的繼承人必須付(200-80)的增值稅.

哪種最省稅呢? 不一定. 要看房子價值多少錢, 遺產稅免稅額多少, 還有看繼承人有幾個人.
以這種A, B, C三人以上兩代關係, Joint Tenancy應該是比較理想的, 避免了法院財產認證, 還省了兩段的遺產稅. 譬如如果是150萬以上的房子, A昇天時B跟C都要繳遺產稅, 等到B昇天時C還要再繳一次遺產稅, 等於是B從A處得到再給C的遺產被重複課稅了.

待續

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