最近看到一棟要賣的房子寫Probate Sale, Probate Sale是什麼意思?
Probate Sale又稱為Superior Court Sale, 發生於當不動產所有人昇天了, 但是他(她)之前沒留下遺囑, 這時候法院就會指定一個管理人來分配留下來的遺產.

Probate Sale的執行必須經由法院的核准. 初始開價不得少於遺產稅估價的90%, 然後法院以公告的方式通知其債權人(如果有的話), 不會個別通知, 公告裡要求債權人必須在四個月內提出債權返還請求.

法院同意後開始進行所謂的Probate Sale, 假設賣方初始開價為$100000, 第一個想買的人可以出價$100000, 第二個想買的人可以說他出$100001嗎? 不行. 連出價也有規定. 第二個想買的人必須提出出始價格+$1000+(第一個買家出的價錢扣掉$10000的5%, 以這個例子是 $100000 - $10000乘上5%等於4500), 所以第二人至少要出價超過105500, 第三及更多的買家出價就沒限制了, 只要比前一人價錢更高即可.

然後大約需要等待90天由法院同意賣給出最高價的人. 出售不動產所得必須先付法院手續費, 律師及房屋仲介的傭金, 及其任何的開支. 不過這些開支必須經過法院核准才行. 再來要把聯邦稅及州稅付清, 剩下來的部份才給繼承人分.

從這裡可以知道, 如果購買Probate Sale的房子將可能拖上三個月以上才能交屋, 急著想買房子的人不適合買這種房子. 另一方面, 也因為如此, Probate Sale不太容易賣到好價錢, 所以如果有不動產想留給子女的人, 儘量不要讓它經過Probate Sale, 不然一棟房子經過Probate Sale可能只剩下半棟了.

而且這種稱為Intestate Succession(沒有遺囑的繼承)應該怎麼分, 完全由法官決定. 原則分為
(1)Separate Property(婚前個人財產)
- 如果配偶還活著, 也有一個孩子, 配偶跟孩子一人一半
- 如果有兩個以上的小孩, 配偶分到1/3, 孩子們平分剩餘的2/3
- 如果已故者沒有小孩, 配偶分到一半, 剩下的一半給已故者的家人, 加州的法律是給還在世的父母, 然後是其兄弟姊妹
- 如果沒有還在世的配偶, 則財產由子女們平分
(2)Community Property(婚後共同財產): 不管有多少子女, 全部遺產由還在世的配偶繼承, 配偶也必須承擔已故者的一半債務責任.

因為法院的財產認證曠日費時又會消耗掉財產的一大半, 所以近年來生前信託(Living Trust)逐漸受到重視. 假設沒做生前信託, 如果有遺囑會比完全交由法院決定要來得好些.

有些人總覺得寫遺囑怪怪的, 好像有點觸霉頭或是心裡毛毛的. 其實只是避免萬一發生意外時來不及把想交待的事交待好, 透過白紙黑字把想交待的話寫下來, 這樣比較不會後悔.

加州律師協會提供自己做遺囑的表格及相關指南, 可以搜尋The California Statutory Will form及California Statutory Will with Trust form.

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