大約兩個月前房貸利率開始下調, 兩星期前利率大約是
Conforming (貸款額低於 $417,000)
30年固定利率 4.875%-5.00% 視貸款額(Loan Amount), 貸款比率(LTV, Loan To Value)及借款人信用分數(credit score)而定.
15年固定利率 4.375%-4.5%
10年固定利率 4.125%-4.25%
前5年固定利率, 後25年浮動利率 (5yr fixed ARM) 3.875%
Conforming Jumbo (貸款額介於 $417,000 與 $729,750之間)
30年固定利率 5.125%-5.25%
15年固定利率 4.675%
前5年固定利率, 後25年浮動利率 (5yr fixed ARM) 4.125%-4.375%
Super Jumbo (貸款額大於$729,750)
前5年固定利率, 後25年浮動利率 (5yr fixed ARM) 4.875%

很多人就開始考慮是不是應該重新貸款? 到底值不值得?

重新貸款的原因, 可能是手頭緊缺錢, 想從房子調些錢出來. 也可能是想把每個月該繳的錢調低一些. 不過大部份都是因為利率比自己現有的利率低, 看能不能省點錢.

如果把上次貸款時的文件拿出來看, 應該有一張上面寫著每個月繳多少錢, 裡面多少付到本金, 多少是付利息, 從第一個月列到最後一個月. 大部份貸款銀行都蠻會賺錢的, 以30年固定貸款為例, 第一個月繳的貸款, 有大約80%是付利息, 只有20%還本金. 但是到了最後一期, 第360個月, 繳的貸款有99.5%付本金, 只有0.5%是付利息.

從那張表也會列出來, 已經還了多少本金, 付了多少利息. 當然自己就可以推算出來, 還有多少利息需要付.
請loan agent幫忙算, 如果以最新的利率, 借你還沒還完的本金, 要付多少利息? 然後去查你的表, 看還有多少利息還沒付, 這樣就知道你值不值得重新貸款. 看哪個低, 就表示哪一個對自己比較有利.

以前只有30年固定或是15年固定, 分別是分30年及15年攤還. 最近有分20年跟10年攤還的貸款產品. 因為目前大概是房貸利率低點, 所以年限越短利率越低. 如果你賭明後年會開始升息, 利率也會上升, 那你就不需要趕快把它還光. 譬如假設現在拿到4.375%的利率, 搞不好三年後定存利率比這個還高, 拿慢慢還把錢存到銀行定存可能還比較划算. 未來景氣變化都是未知數, 看自己怎樣判斷了.

如果是不想背債, 喜歡趕快把貸款還完的人, 那也可以. 如果覺得30年太久, 但是15年每月要繳的錢太多, 怎麼辦?
假設每個月應繳$2000, 利率5%, 要30年還完. 如果每個月多付$100還本金, 貸款期限就從30年縮短為27年.
如果每個月多付$200還本金, 貸款期限就變24年8個月.

這樣是不是清楚了? 還是一頭霧水, 霧煞煞?

(2009/10/25更新)
這星期房貸利率已經比兩星期前略為上升.
Conforming (<=417,000)
30 yr fixed 5.125%-5.25%
15 yr fixed 4.5%-4.625%
10 yr fixed 4.375%
5 yr fixed ARM 4.125%

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  • MM*
  • 很開心逛到你的部落格唷~~~

    Hello 這位部洛格主人你好,

    我偶而看到你的部落格,覺得你很用心,網誌內容很有趣又務實 ~ 真的粉喜歡 ^___^

    因我有意願要從台灣遠嫁矽谷,但因灣區房價物價太高,老公賺錢也有限,所以想跟你請教:
    1.若購買總價 50萬的房子, 付20%頭期款後,30年分期,以現在的利率+ Property Tax 與管理費, 是否一個月須負擔3000元 ?

    2.另外,若一對夫妻無小孩在灣區,開兩部普通的車,只有周末上上平價小館平常在家吃,老公有工作老婆沒有,偶而買點喜歡的小東西,有裝網路與中文台... 這樣雖省但還悠哉的生活品質, 請問您可以提供我概念.. 醬一個月約要多少錢數字開銷 ?

    anyway , 先謝謝你啦~~
  • 看來妳已經有些概念了:)
    50萬的房子, 貸款80%=40萬, 以利率5%計算, 30年固定利率, 每月大約要付2150
    Property Tax每個county/city/學區不太一樣, 大約是1.3%, 50萬*0.013=6500 (年)
    6500/12=542
    兩項加起來差不多$2700
    管理費比較難估計. 如果是single residental house (獨立屋)是不用付管理費, 但就要自己付房屋保險, 看房子大小, 一年大概$600~700,
    如果買的是town house是要付管理費, 大部份管理費包括公共設施, 房屋外牆, 與環境維護及建物保險, 每個月$200~400. 自己買房屋內產物保險. 這種保險一年大概$200
    管理費有些會包括水費垃圾費, 有些不包. 不過羊毛出在羊身上, 包得越多管理費當然越高. 比較新的房子管理費比較低. 比較老一點的房子因為要準備換屋頂, 窗戶等等, 管理費就比較高.
    基本上妳算的差不多, 這部份開銷加起來大概$2700~3000

    生活費就很難算啦. 我猜大概$1200~3000/月. 積少成多差距就很大. 譬如有人手機用的是預付卡, 一年$200搞定. 如果是辦兩隻iPhone :), 大概一年要$2000, 豐儉由人.

    好在如果只有一個人工作, 付房貸, 這樣所得稅率比較低.
    剛買房子一開始手頭一定會比較緊, 在台灣也是一樣, 慢慢會好起來.
    算得太仔細心情會不太好:)
    等妳來之後自然知道怎樣調整到最適合自己的消費習慣.

    goldendonkey 於 2010/02/25 12:53 回覆

  • MM*
  • Its really helpful !! ^^

    謝謝你詳盡的回覆哩~~ ︿_____︿*

    兩人過可以1200唷 ? 那要真的很省吧?
    在美國真有過路財神之感。。薪水乍聽很高,但扣稅與花用後,一個月好像也存不到什麼錢說。。
    因我已經30好幾哩,目前在台有上班自己一人生活還悠哉,雖然先生不錯,不過遠嫁美國,又是在貴死人的灣區生活,心裡總會怕怕的(且自己初期幾年應該也沒工作說)。。

    另外。。自己心裡總會不免偷偷拿台北與灣區哪個好來比較說。。嘿嘿。。
  • 剛來美國的人都習慣會把價錢換算成台幣做比較, 久了就不會了. 因為
    已經忘了台灣的價錢. :)
    沒錯. 1200一個月可能過得有點辛苦. 我同事去巴黎玩回來, 我說去一趟巴黎很貴吧, 她說還好. 因為好幾餐都吃麥當勞. 如果到大餐廳吃飯那就很貴了.
    所以自己看情況調整消費方式了.

    goldendonkey 於 2010/02/26 16:05 回覆