灣區生活萬花筒

這裡開始記筆記關於加州房地產的常識, 美國屬聯邦制, 房地產歸州政府管理因此各州規定有所不同, 這裡寫的僅加州適用.
在房地產過戶時必須決定產權所有人, 最簡單的就是單獨擁有(Severalty), 包括單身男女, 已婚男女的個人財產. 另一種形式就是共同擁有(Co-ownership), 這部份比較複雜.

右欄名稱為夫妻關係才適用, 因為跟中間欄的意義相同, 所以大部份在Title Report上還是以Joint Tenancy跟Tenancy in Common比較常見.


如果A, B, C三人使用Joint Tenancy方式共同擁有, 表示三個人擁有產權各三分之一, 這種形式的特點之一就是權利均分, 不可以指定誰佔多少百分比, 一定要一樣.
萬一有一天A昇天了, A的部份自動轉為B跟C的. 兩個人變成各二分之一.

如果A, B, C三人使用Tenancy in Common方式共同擁有, 就可以指定A佔50%, B佔30%, C佔20%任何不同的比例.
萬一哪天A昇天了也跟B, C沒關係. A的繼承人來繼承A所遺留的部份.

接下來以各種情況再詳細解釋兩種的差異.
如果A, B, C三人的關係是父, 母及子女關係, 也都是各三分之一. 萬一A先走一步, 如果A之前沒做生前信託, 另外A還有一點債務未還.

假設房產是Joint Tenancy方式共同擁有, 這時候不用做Probate(法院進行遺產認證), A的部份自動轉給B跟C. A的債務也不需要從房產裡扣抵.

假設房產是Joint in Common方式共同擁有, 這時候可能要做Probate, 通常法院進行遺產認證曠日費時, 還要被收房產現值的一定比例做為手續費, 然後A的部份要扣掉債務先歸還給債權人, 留給B跟C的可能已經少了一大半.

另外在稅務上也有差別. 如果這棟房子成本是40萬, 在A昇天的時候增值為100萬, B昇天時增值為120萬.
如果是Joint Tenancy, A昇天時B跟C都不用繳遺產稅, B昇天時C還是不用繳遺產稅, 但等到C昇天時, 如果房產已經增值變200萬, C的繼承人就必須付(200-40)的增值稅.

如果是Tenancy in Common, A昇天時如果每人有50萬的遺產稅免稅額, 他的部份的增值稅這個時候是(100 - 40)/3 = 20萬再乘當時的稅率. 100萬的三分之一是33萬三千, 其中16萬6給B, 16萬6給C, 因為低於50萬所以免遺產稅.
等到B昇天時, B的部份是40萬(房子已增值成為120萬)再加從A得到的16萬六千, 等於60萬給C, 已經超過50萬, 所以C要付10萬的遺產稅.
至於等到C昇天時, C的繼承人的增值稅就有三段, 自己那部份的成本還是40/3=13萬三千, 從A得到的那部份因為已經繳過增值稅, 所以現在成本是16萬六千, 從B得到的部份的成本是50萬, 所以總成本是80萬, C的繼承人必須付(200-80)的增值稅.

哪種最省稅呢? 不一定. 要看房子價值多少錢, 遺產稅免稅額多少, 還有看繼承人有幾個人.
以這種A, B, C三人以上兩代關係, Joint Tenancy應該是比較理想的, 避免了法院財產認證, 還省了兩段的遺產稅. 譬如如果是150萬以上的房子, A昇天時B跟C都要繳遺產稅, 等到B昇天時C還要再繳一次遺產稅, 等於是B從A處得到再給C的遺產被重複課稅了.

待續