灣區生活萬花筒

大約兩個月前房貸利率開始下調, 兩星期前利率大約是
Conforming (貸款額低於 $417,000)
30年固定利率 4.875%-5.00% 視貸款額(Loan Amount), 貸款比率(LTV, Loan To Value)及借款人信用分數(credit score)而定.
15年固定利率 4.375%-4.5%
10年固定利率 4.125%-4.25%
前5年固定利率, 後25年浮動利率 (5yr fixed ARM) 3.875%
Conforming Jumbo (貸款額介於 $417,000 與 $729,750之間)
30年固定利率 5.125%-5.25%
15年固定利率 4.675%
前5年固定利率, 後25年浮動利率 (5yr fixed ARM) 4.125%-4.375%
Super Jumbo (貸款額大於$729,750)
前5年固定利率, 後25年浮動利率 (5yr fixed ARM) 4.875%

很多人就開始考慮是不是應該重新貸款? 到底值不值得?

重新貸款的原因, 可能是手頭緊缺錢, 想從房子調些錢出來. 也可能是想把每個月該繳的錢調低一些. 不過大部份都是因為利率比自己現有的利率低, 看能不能省點錢.

如果把上次貸款時的文件拿出來看, 應該有一張上面寫著每個月繳多少錢, 裡面多少付到本金, 多少是付利息, 從第一個月列到最後一個月. 大部份貸款銀行都蠻會賺錢的, 以30年固定貸款為例, 第一個月繳的貸款, 有大約80%是付利息, 只有20%還本金. 但是到了最後一期, 第360個月, 繳的貸款有99.5%付本金, 只有0.5%是付利息.

從那張表也會列出來, 已經還了多少本金, 付了多少利息. 當然自己就可以推算出來, 還有多少利息需要付.
請loan agent幫忙算, 如果以最新的利率, 借你還沒還完的本金, 要付多少利息? 然後去查你的表, 看還有多少利息還沒付, 這樣就知道你值不值得重新貸款. 看哪個低, 就表示哪一個對自己比較有利.

以前只有30年固定或是15年固定, 分別是分30年及15年攤還. 最近有分20年跟10年攤還的貸款產品. 因為目前大概是房貸利率低點, 所以年限越短利率越低. 如果你賭明後年會開始升息, 利率也會上升, 那你就不需要趕快把它還光. 譬如假設現在拿到4.375%的利率, 搞不好三年後定存利率比這個還高, 拿慢慢還把錢存到銀行定存可能還比較划算. 未來景氣變化都是未知數, 看自己怎樣判斷了.

如果是不想背債, 喜歡趕快把貸款還完的人, 那也可以. 如果覺得30年太久, 但是15年每月要繳的錢太多, 怎麼辦?
假設每個月應繳$2000, 利率5%, 要30年還完. 如果每個月多付$100還本金, 貸款期限就從30年縮短為27年.
如果每個月多付$200還本金, 貸款期限就變24年8個月.

這樣是不是清楚了? 還是一頭霧水, 霧煞煞?

(2009/10/25更新)
這星期房貸利率已經比兩星期前略為上升.
Conforming (