灣區生活萬花筒

以前在美國買賣股票, 券商只把出售股票的紀錄報給國稅局, 國稅局根據股票賣出記錄來查核納稅人是否有誠實申報每一筆股票交易記錄. 但是國稅局發現, 沒有股票買進成本, 還是有逃稅的漏洞, 於是美國國稅局要求各證券商自從2011年一月一日起, 當客戶出售股票時, 要一併報給國稅局該筆股票的買進成本, 以便國稅局查稅.

報稅申報股票交易時, 如果股票賠錢賣, 每年有US$3000可以抵稅, 如果賠超過$3000, 超出的部分可以留到下一年(Carry Over)繼續抵稅, 最多可以延伸五年. 也就是說, 如果賠$15000, 那就可以分五年抵稅, 如果不幸賠錢超過$15000, 而且後面這四年股票投資都虧錢, 那超出$15000的部分就只好自認倒楣了.

在申報每一筆交易時, 如果是賠錢, 像TurboTax就會詢問是否為Wash Sale? 如果以下兩個條件都符合就算是Wash Sale, 這種股票賠錢就不能抵稅: (1) 賠錢出售股票時, 還持有該檔股票 (2)賠錢出售該股票的前後一個月曾經買入該檔股票.

最近因為中國減少稀土出口引發日本大緊張, 才讓稀土從默默無聞突然登上版面. 究竟稀土是啥東東? 很久沒念化學的人來複習一下.
這要從中學化學課講到的化學元素週期表開始......

大約兩個月前房貸利率開始下調, 兩星期前利率大約是
Conforming (貸款額低於 $417,000)
30年固定利率 4.875%-5.00% 視貸款額(Loan Amount), 貸款比率(LTV, Loan To Value)及借款人信用分數(credit score)而定.
15年固定利率 4.375%-4.5%
10年固定利率 4.125%-4.25%

幾個月前由當貸款專員的朋友介紹使用AmTrust Bank的房屋貸款. 這是第一次聽到這樣一家金融機構, 它是成立於Ohio的地區性銀行, 在加州沒有分行, 所以加州的人會跟它有生意往來大概只可能像我一樣是跟它做房屋貸款. 一開始申請時我就覺得這家銀行蠻豬頭的, 它在查信用記錄時用的方法有問題. 譬如First Name及last Name為Abced Efg, 它就把名叫Abced Efg, Efg Abcde, Abc Efg, A Efg的人的記錄都算在你頭上, 你要一個一個去解釋那些都不是我. 從這就可以發現他們的辦事方法有問題, 不懂得自己改進服務品質, 反而只會浪費客戶的時間, 讓客戶很累很不舒服.

在貸款通過後, 它寄了第一個月的帳單來, 並附上自動轉帳申請表. 為了省事我就按它的規定填表把應該給它的資料附上, 然後就是惡夢的開始.

它在七月底寄來確認信, 表示自動轉帳從九月一日開始. 到了九月一日login到account裡看, 它確實顯示了自動付款, 但沒從我銀行帳戶扣款, 本來以為銀行間轉帳需要幾天的時間, 但是到了十月一日還是一樣, 當時我就覺得奇怪. 有的人以為這是好康賺到了, 我倒不覺得反而很擔心, 果然惡夢就開始了.

在加州購屋大部份seller(賣屋者)都要準備檢查報告, 購屋者在買到房子後也可以自行請專業人士進行檢查, 如果對房屋狀況不滿意可以要求無條件解約. 不過購屋者必須要看得懂檢查報告, 才知道自己要買的房子的健康狀況, 以決定是否繼續完成交易.

基本上房屋交易需要三種檢查報告: Termite Report(白蟻檢查報告), Roof Report(屋頂檢查報告), 以及General Home Inspection Report(一般檢查報告). 如果房子位於山坡地還需要多一個Foundation Report(地基檢查報告). 因為美國的房子大都為木造房屋, 白蟻檢查就變得非常重要, 如果木頭已經被白蟻嚴重腐蝕就需要先消滅白蟻並把被腐蝕的木頭換掉, 以免房子垮掉.

Termite Report裡面有兩個最重要的專有名詞, 第一個是Subterranean Termite, 如果報告裡寫有這種白蟻, 表示存在這種地下活動的白蟻. 如果地基的土壤潮濕就可能孳生這種白蟻, 修理方式為把殺蟲劑打到地下, 並把損壞的木材換掉, 維修費用視面積大小而定, 大約是幾百美元到一千元之間.

最近看到一棟要賣的房子寫Probate Sale, Probate Sale是什麼意思?
Probate Sale又稱為Superior Court Sale, 發生於當不動產所有人昇天了, 但是他(她)之前沒留下遺囑, 這時候法院就會指定一個管理人來分配留下來的遺產.

Probate Sale的執行必須經由法院的核准. 初始開價不得少於遺產稅估價的90%, 然後法院以公告的方式通知其債權人(如果有的話), 不會個別通知, 公告裡要求債權人必須在四個月內提出債權返還請求.

從以前看新聞就聽說Hollywood明星離婚財產必須跟配偶一人一半, 是不是全美國都這樣? 為什麼會這樣呢?

這要從美國歷史開始講起......
在西元1846年美國與墨西哥發生戰爭, 墨西哥先對美國宣戰, 美國在國會通過後也對墨西哥宣戰. 1848年墨西哥戰敗後跟美國簽定瓜達盧佩伊達戈條約 (Treaty of Guadalupe Hidalgo), 現在的亞利桑納、加州、科羅拉多西部、內華達、新墨西哥、德州，以及猶他州都歸美國, 這些州當年為了避免法律爭議而繼續沿襲原本的西班牙法, 其中跟家庭關係有重大關係的部份就變成後來的Community Property Law.

再來討論第三種情況, 朋友一起買房子. 聽說在Fremont Mission San Jose等好學區因為學校好房價貴, 有些印度人會幾個朋友一起買房共同擁有一起住.

如果A先生跟B先生一起買房子, 兩個人是朋友關係. 萬一某一天兩家人一起出遊發生意外, A先生當場昇天, B先生在醫院裡才昇天, 在兩種共同擁有的情況下會有什麼樣不同的結果?

如果他們是以Joint Tenancy方式共同擁有這棟房子, 在A先生昇天的那一刻, 房產立即100%為B先生所有. 雖然B可能只比A多撐了幾分鐘也往生了. B太太將擁有房產的100%, 而A太太將一無所有.

再來考慮另一個完全相反的情況.
如果因為小孩C還小, 所以A跟B夫妻兩共同擁有一棟房子.
他們應該是用Joint Tenancy比較好, 還是Tenancy in Common好?

如果過20年等C也長大房子價值200萬, 如果到時候遺產稅免稅額是100萬.

這裡開始記筆記關於加州房地產的常識, 美國屬聯邦制, 房地產歸州政府管理因此各州規定有所不同, 這裡寫的僅加州適用.
在房地產過戶時必須決定產權所有人, 最簡單的就是單獨擁有(Severalty), 包括單身男女, 已婚男女的個人財產. 另一種形式就是共同擁有(Co-ownership), 這部份比較複雜.


 
父母子女, 夫妻
兄弟姊妹, 朋友
夫妻

Equal Interest + Right of Survivorship
Joint Tenancy
Community Property with Right of Survivorship

Equal Possession
Tenancy in Common
Community Property